Eine Immobilienbewertung ist in vielen Lebenslagen sinnvoll oder sogar gesetzlich vorgeschrieben. Sie gibt Aufschluss über den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie und schafft Klarheit bei Erbauseinandersetzungen, Finanzierungen oder Verkäufen. In diesem Artikel werden die wichtigsten Anlässe für eine Immobilienbewertung näher beleuchtet.
Bei Anderle Immobilienbewertung verstehen wir die Bedeutung eines genauen Verkehrswertgutachtens. Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger biete ich Ihnen eine umfassende und objektive Bewertung Ihrer Immobilie, die Ihnen hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen. Ob Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen, eine Erbschaft anzutreten oder einfach nur den Wert Ihrer Immobilie kennen möchten – ich bin hier, um Ihnen zu helfen.
Es gibt zahlreiche Gründe, warum Immobilienbewertungen durchgeführt werden. Ob es sich um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie, Erbschaftsangelegenheiten, steuerliche Gründe oder die Bestimmung des Beleihungswerts handelt – eine genaue und objektive Bewertung ist von entscheidender Bedeutung. Sie bietet Klarheit über den tatsächlichen Wert einer Immobilie und kann sowohl für private als auch für geschäftliche Entscheidungen von Nutzen sein.
Wenn eine Immobilie verkauft werden muss, um die Kosten für die Pflege oder Unterbringung eines Betreuten zu decken, ist eine Immobilienbewertung in Form eines Verkehrswertgutachten unerlässlich. Das Betreuungsgericht verlangt in diesen Fällen regelmäßig eine solche Bewertung, um die Angemessenheit des Verkaufspreises zu prüfen.
Der Betreuer wird vom Gericht bestellt, wenn eine volljährige Person ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln kann. Neben Berufsbetreuern können auch Familienangehörige diese Aufgabe übernehmen. Der Betreuer vertritt den Betreuten dann in allen Belangen.
Diese verantwortungsvolle Tätigkeit umfasst eine Fürsorgepflicht für den Betreuten und sein Vermögen. Durch ein Verkehrswertgutachten kann der Betreuer sicherstellen, dass der Immobilienverkauf zügig und zu einem marktgerechten Preis abgewickelt wird.
Das Gutachten schützt ihn auch vor möglichen Haftungsrisiken. Insgesamt stellt es sicher, dass der Betreuer im Interesse des Betreuten handelt und seine Sorgfaltspflichten erfüllt. Sowohl Angehörige als auch das Gericht können so auf die Korrektheit des Verkaufs vertrauen.
Bei der Übertragung von Immobilien, z.B. durch Erbfall oder Schenkung, muss für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer der Grundbesitzwert gesondert festgestellt werden. Dies geschieht üblicherweise über das Ertrags- oder Sachwertverfahren.
Ab 2023 gelten hier verschärfte Bewertungsvorschriften, die oft zu deutlich höheren Immobilienwerten führen. Damit steigt auch die erbschaftsteuerliche Belastung. Sinnvoll kann daher die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sein, um einen eventuell vom Finanzamt zu hoch angesetzten Wert zu korrigieren.
Die Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer für Immobilien wird ab 2023 nach neuen Regeln erfolgen. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden diesbezüglich umfassende Änderungen beschlossen.
Ziel ist es, bei der Festsetzung der Steuer künftig von den aktuellen Verkehrswerten von Grundbesitz auszugehen. Diese sollen gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung von 2021 ermittelt werden.
Die Neuregelung führt zu weitreichenden Anpassungen beim Ertrags- und Sachwertverfahren, die für die Bestimmung der Grundbesitzwerte maßgeblich sind. Durch das geänderte Bewertungsverfahren werden Immobilien tendenziell höher bewertet als bisher.
Für Erben und Beschenkte kann dies eine steigende Erbschaft- und Schenkungsteuerlast bedeuten. Es bleibt abzuwarten, welche konkreten Auswirkungen die Reform in der Praxis haben wird. Klar ist aber, dass bei der Immobilienbewertung künftig die aktuellen Verkehrswerte stärker berücksichtigt werden.
Ob der Grundbesitz ganz oder teilweise schon zu Lebzeiten verschenkt werden sollte, wird häufig diskutiert. Eine klare Regelung kann späteren Streit zwischen den Erben vorbeugen.
Entscheidet man sich für eine Schenkung, ist es ratsam, den aktuellen Verkehrswert des Grundbesitzes zu kennen. Ein Verkehrswertgutachten gibt Aufschluss darüber und kann bei der Schenkungsteuerberechnung helfen.
Sollten die beschenkten Eltern oder Großeltern ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht erhalten, wird dies vom Gutachter ebenfalls berücksichtigt. Der Wert der Immobilie mindert sich dann entsprechend. Insgesamt schafft ein qualifiziertes Gutachten Klarheit über den Wert einer Immobilie bei geplanter Schenkung.
Wird Grundbesitz durch Schenkung, Erwerb von Todes wegen oder Vermächtnis übertragen, ist für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer der Grundbesitzwert gesondert festzustellen. Dies geschieht – je nach Art der Immobilie – entweder im Wege des Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahrens nach dem Bewertungsgesetz (§§ 177 ff. BewG).
Das Finanzamt setzt bei der Berechnung von Grundsteuer und Grunderwerbsteuer zunächst selbst einen Grundbesitzwert fest. Doch die Vorgehensweise des Finanzamts bei der Bestimmung von Grundbesitzwerten weist einige Schwachstellen auf. So wenden die Ämter eine stark vereinfachte Formel an, um Verkehrswerte zu ermitteln. Eine Begutachtung vor Ort erfolgt nicht.
Objektspezifische Merkmale wie bauliche Mängel oder Modernisierungsbedarf bleiben unberücksichtigt. Ebenso fließen etwaige Rechte und Belastungen nicht in die Wertermittlung ein.
Es wird also nur nach einem schematischen Modell vorgegangen. Eine realitätsnahe Einschätzung des tatsächlichen Verkehrswerts ist so nicht möglich. Somit wird der Wert einer Immobilie vom Finanzamt oftmals über dem tatsächlichen Verkehrswert angesetzt, da dem Amt eine detaillierte Begutachtung des Objekts fehlt.
Mit einem qualifizierten Sachverständigen-Gutachten lässt sich nach dem Bewertungsgesetz (§ 198 BewG) der Verkehrswert nachweisen und so die Steuerlast senken. Akzeptiert werden Gutachten von geprüften Sachverständigen. Die Kosten hierfür sind unter Umständen steuerlich absetzbar.
Gutachten von nicht geprüften Sachverständigen sowie sogenannte Maklerbewertungen werden von den Finanzämtern nicht akzeptiert.
Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits wird von der finanzierenden Bank üblicherweise ein Beleihungswertgutachten verlangt. Dieses gibt Aufschluss über den Wert der Immobilie als Sicherheit für das Darlehen.
Der Beleihungswert liegt dabei unter dem Verkehrswert, um das Risiko der Bank zu minimieren. Er berücksichtigt Aspekte wie die langfristige Verkäuflichkeit und mögliche Wertschwankungen am Immobilienmarkt. Das Gutachten orientiert sich an den Vorgaben der Beleihungswertverordnung (BelWertV) und dem Pfandbriefgesetz.
Bei der Beleihungswertermittlung wird deshalb insbesonder beachtet:
Beleihungswert gemäß §16 Abs. 2 PfandBG:
Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.
Vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie empfiehlt sich die Ermittlung des Verkehrswerts durch einen Sachverständigen. Dies verschafft dem Käufer als auch dem Verkäufer Klarheit über den aktuellen Marktwert.
Der Gutachter bewertet das Objekt nach anerkannten Methoden und berücksichtigt wertbeeinflussende Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung. Damit wird sichergestellt, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht und es nicht zu einer Über- oder Unterbewertung kommt.
Das Gutachten gibt dem Käufer auch Sicherheit, nicht zu viel für die Immobilie zu zahlen. Umgekehrt wird der Verkäufer vor einem möglichen Verlust geschützt. Streitigkeiten über den angemessenen Preis werden somit vermieden.
Bei einer Scheidung ist oft auch die gemeinsame Immobilie betroffen. Laut Schätzungen geben 20 bis 30 Prozent der Verkäufer als Grund für den Verkauf einer Eigenheim- oder Eigentumswohnung die Trennung oder Scheidung vom Partner an.
Aufgrund mangelnder Kommunikation zwischen den Ex-Partnern vergehen manchmal Jahre zwischen Trennung und tatsächlichem Immobilienverkauf. Dies hängt davon ab, wie konstruktiv die Gespräche zum Vermögensausgleich verlaufen.
Das Misstrauen unter den Ex-Partnern erschwert die Einigung oft erheblich. Häufig lässt ein Partner den Wert der Immobilie ermitteln, ohne den anderen einzubeziehen. Doch gerade die gemeinsame Beauftragung eines Gutachters ist entscheidend. Sonst könnte dessen Bewertung als parteiisch angesehen und ein weiteres Gerichtsgutachten nötig werden.
Bei der Scheidung erfolgt normalerweise ein Vermögensvergleich (Zugewinngemeinschaft) zwischen dem Stand bei Heirat und Scheidungszeitpunkt. Wurde eine Immobilie oder ein Anteil davon in die Ehe eingebracht, ist eine Bewertung zum Ehebeginn und -ende notwendig. Für viele ist die Ermittlung des Zugewinns problematisch. Ein Sachverständigengutachten kann hier Klarheit schaffen.
Können geschiedene Miteigentümer sich nicht darüber einigen, bleibt als Option stets die Teilungsversteigerung der gemeinsamen Immobilie. Diese kann jeder Miteigentümer grundsätzlich jederzeit beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Teilungsversteigerungen sind jedoch wirtschaftlich riskant.
Zur Bestimmung der Anteile am Vermögen ist eine Bewertung unerlässlich. Auch hier empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten.
Durch ein Schiedsgutachten lassen sich langwierige Gerichtsverfahren, die oftmals mit hohen Kosten verbunden sind, vermeiden.
Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung übernehme ich die zuverlässige und unparteiische Erstellung eines Schiedsgutachtens.
Meinungsverschiedenheiten lassen sich durch ein Schiedsgutachten unkompliziert aus der Welt schaffen.
Wenn Sie zu diesem Thema eine professionelle und objektive Immobilienbewertung benötigen, helfe ich Ihnen gerne weiter.
Eine qualifizierte Immobilienbewertung schafft in vielen Lebenssituationen Klarheit und Sicherheit. Sie hilft, den korrekten Verkehrswert von Immobilien zu bestimmen und Interessen aller Beteiligten zu wahren. Betreuer, Erben, Käufer, Verkäufer und Kreditgeber können von einem aussagekräftigen Gutachten profitieren.
Sie erhalten bei mir qualitativ hochwertige, objektive und neutrale Immobilien-Gutachten über den Verkehrswert nach §194 BauBG (Baugesetzbuch), Immobilien-Kompakt-Gutachten sowie Immobilien-Kurz-Gutachten.
Auf Wunsch fertige ich für Sie Flächenberechnungen sowie digitale Grundrisse an und stehe Ihnen bei einem Immobilienkauf oder Verkauf beratend zur Seite.
Sie erhalten bei mir eine Leistung, die nach Ihren individuellen Bedürfnissen ausgerichtet ist.
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