Die Bewertung von Immobilien in Deutschland richtet sich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es gibt drei normierte Hauptverfahren zur Bewertung:
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Vergleichswertverfahren
Bei Anderle Immobilienbewertung verstehen wir die Bedeutung eines genauen Verkehrswertgutachtens. Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger biete ich Ihnen eine umfassende und objektive Bewertung Ihrer Immobilie, die Ihnen hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen. Ob Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen, eine Erbschaft anzutreten oder einfach nur den Wert Ihrer Immobilie kennen möchten – ich bin hier, um Ihnen zu helfen.
Werfen wir nun einen genaueren Blick auf die einzelnen Verfahren zur Immobilienbewertung:
Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium „Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen.
Grundlage des Ertragswertverfahrens sind die marktüblich erzielbaren Erträge einer Immobilie. Der vorläufige Ertragswert wird auf Basis des Bodenwerts, des Reinertrags, der Restnutzungsdauer und eines objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes ermittelt.
Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der Rohertrag sind die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung marktüblich erzielbaren Erträge, in der Regel Mieteinnahmen. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Die Bewirtschaftungskosten sind in der Anlage 3 der ImmoWertV detailliert geregelt.
Für die Kapitalisierung des Reinertrags ist die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz maßgeblich. Der Liegenschaftszinssatz ist ein Kapitalisierungszinssatz, der den Verkehrswert marktüblich verzinst. Er ist abhängig von der Art der Immobilie und den Marktverhältnissen.
Dabei gibt es drei Varianten des Ertragswertverfahrens: Das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren.
Allgemeines Ertragswertverfahren:
Hier werden der Bodenwert und der Ertragswert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt.
Vereinfachten Verfahren:
Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert werden zusammen kapitalisiert.
Periodisches Verfahren:
Hierbei werden die unterschiedlichen Erträge in einzelnen Perioden berücksichtigt.
Der Ertragswert ist einer der Verfahrenswerte im Bereich der Immobilienbewertung, die in die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie einfließen. Dabei sind auch die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen.
Das Sachwertverfahren kommt zur Herleitung des Verkehrswertes überwiegend bei solchen Grundstücken in Betracht für die keine hinreichenden Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren existieren, bei denen vorwiegend eine renditeunabhängige Eigennutzung des Bewertungsobjektes im Vordergrund steht und die vorrangig von potentiellen Erwerbern zur Eigennutzung nachgefragt werden.
Das Sachwertverfahren dient dazu, den Sachwert eines bebauten Grundstücks zu ermitteln. Dieser setzt sich zusammen aus den Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert.
Der vorläufige Sachwert des Grundstücks wird nach der ImmoWertV durch Addition folgender Komponenten ermittelt:
Anschließend wird durch Multiplikation mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor der marktangepasste vorläufige Sachwert ermittelt. Der Sachwertfaktor gibt das Verhältnis dieses marktangepassten Wertes zum ursprünglichen vorläufigen Sachwert an und dient damit der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse.
Der Sachwert ergibt sich dann aus diesem marktangepassten Wert unter zusätzlicher Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale.
Für manche Grundstücksarten (z.B. Eigentumswohnungen, Reihenhausgrundstücke in Siedlungsgebieten, …) existiert oftmals ein hinreichend großer Grundstückshandel mit vergleichbaren Objekten und daher basiert das Vergleichswertverfahren auf der Idee, dass der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien bestimmt werden kann.
Zentral für dieses Verfahren ist die Nutzung von Vergleichspreisen. Diese repräsentieren die Kaufpreise von Grundstücken, die in ihren wesentlichen Merkmalen dem zu bewertenden Objekt entsprechen und die zu einem zeitlich relevanten Stichtag verkauft wurden. Es ist jedoch von Bedeutung, diese Preise sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls an die Besonderheiten des zu bewertenden Grundstücks anzupassen.
Neben den Vergleichspreisen können im Verfahren auch objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte berücksichtigt werden, insbesondere bei bebauten Grundstücken. Der vorläufige Vergleichswert kann entweder durch statistische Auswertung der Vergleichspreise oder durch Multiplikation mit einem objektspezifischen Faktor ermittelt werden.
Ein besonderer Aspekt des Vergleichswertverfahrens ist die Anwendung auf Erbbaugrundstücke. Der Wert des Erbbaugrundstücks kann laut ImmoWertV § 51 insbesondere aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaugrundstücke, dem finanzmathematischen Wert des Erbbaugrundstücks oder dem Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks ermittelt werden.
Grundlagen des Vergleichswertverfahrens:
Vergleichspreise
Vergleichspreise sind Kaufpreise von Grundstücken (Vergleichsgrundstücken), die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und die zu Zeitpunkten verkauft worden sind, die in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen.
Die Kaufpreise müssen auf ihre Eignung geprüft und bei Abweichungen an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts angepasst werden.
Objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor und Bodenrichtwert
Neben Vergleichspreisen können auch objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte zur Wertermittlung herangezogen werden.
Zusammenfassend basiert das Vergleichswertverfahren auf dem Prinzip, den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien zu bestimmen. Es berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Vergleichspreise, objektspezifische Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte. Das Verfahren ist insbesondere nützlich, wenn ausreichend Vergleichsdaten verfügbar sind.
Abschließend lässt sich sagen, dass jedes der drei Bewertungsverfahren in der Immobilienbewertung seine Berechtigung hat und Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks bzw. einer Immobilie zu bestimmen.
Die Bewertung einer Immobilie sollte nur ein zertifizierter Immobiliengutachter vornehmen
Die Immobilienbewertung ist eine komplexe Aufgabe, und nur ein erfahrener Immobilien Sachverständiger kann abwägen, welches Verfahren am geeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswerts heranzuziehen ist, für dessen modelkonforme Wertermittlungen er die erforderlichen Daten am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt ableiten kann bzw. ihm zur Verfügung stehen.
Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung übernehme ich gerne die zuverlässige Wertermittlung Ihrer Immobilie.
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