Als zertifizierter Immobiliensachverständiger für Immobilienbewertung in München ist mir bewusst, wie entscheidend es ist, dass Fachjargon der Immobilienbewertung zu verstehen. Die Komplexität dieses Fachgebiets manifestiert sich nicht zuletzt in den zahlreichen Abkürzungen, die in einem Immobiliengutachten vorkommen.
Daher habe ich es mir zur Aufgabe gemacht, Ihnen einen einfachen und verständlichen Überblick über die wichtigsten Abkürzungen zu geben, die Sie in einem Immobiliengutachten antreffen werden. Und selbstverständlich finden Sie in unseren erstellten Immobiliengutachten ein ausführliches Verzeichnis der jeweils verwendeten Abkürzungen, das Sie als Nachschlagewerk verwenden können.
Dieses Verzeichnis kann ein nützliches Instrument sein, um die Einzelheiten und Feinheiten unserer detaillierten Immobilienbewertungen vollständig zu verstehen. Mein Ziel ist es immer, Ihnen nicht nur die besten Dienstleistungen anzubieten, sondern auch, Ihnen das erforderliche Wissen zu vermitteln, um informierte Entscheidungen in Bezug auf Ihre Immobilien zu treffen.
Nun, lassen Sie uns in die Welt der Immobiliengutachten-Abkürzungen eintauchen.
Die Bewertung von Immobilien ist eine komplexe Angelegenheit, die von zahlreichen Faktoren beeinflusst wird. Um eine faire, gerechte und transparente Bewertung zu gewährleisten, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung in Deutschland die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten.
| Abkürzung | Beschreibung |
|---|---|
| W | Wohnbaufläche |
| WS | Kleinsiedlungsgebiet |
| WR | reines Wohngebiet |
| WA | allgemeines Wohngebiet |
| WB | besonderes Wohngebiet |
| M | gemischte Baufläche (auch Baufläche ohne nähere Spezifizierung) |
| MD | Dorfgebiet |
| MDW | Dörfliches Wohngebiet |
| MI | Mischgebiet |
| MK | Kerngebiet |
| G | gewerbliche Baufläche |
| GE | Gewerbegebiet |
| GI | Industriegebiet |
Das Baugesetzbuch regelt in Deutschland die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Bauleitplanung und das Bauordnungsrecht und ist in vier Kapitel gegliedert. Es definiert die Planungsinstrumente der Raumordnung und Landesplanung, sowie die kommunale Bauleitplanung, die aus dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan besteht. Das BauGB legt die Ziele und Grundsätze für eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung fest, berücksichtigt dabei Umwelt- und Naturschutzbelange und regelt die Zulässigkeit von Bauvorhaben. Zudem umfasst es Regelungen zur Erschließung von Grundstücken, Abstandsflächen, Baugrenzen, Baubeschränkungen und Brandschutz. Das BauGB ist somit ein zentrales Instrument zur Steuerung der räumlichen Entwicklung und Sicherstellung der Bauqualität in Deutschland.
Im ersten Teil unter den sonstigen Vorschriften des BauGB finden sich die für die Wertermittlung wichtigen Paragraphen von §192-§199. Diese Regeln unter anderem auch die Aufgaben und Zuständigkeiten der Gutachterausschüsse.
A. Planungsrechtliche Bereiche der §§30 ff. BauGB
Kommen die Gesetze der §30 ff. BauGB zur Anwendung, beinhalten diese alle Vorgaben für das jeweilige Bauvorhaben; etwa den planungsrechtlichen Maßstab, welcher für die Zulassung der baulichen Anlagen gefordert ist. Dabei werden drei Planungsbereiche (Gebietstypen) unterschieden, welche mit verschiedenen planungsrechtlichen Voraussetzungen einhergehen.
I. Der beplante Bereich nach §30 BauGB
Die Zulässigkeit baulicher Anlagen hängt von der Art des Bebauungsplans ab. §30 des BauGB regelt die Geltungsbereiche von Bebauungsplänen. Bei Letzteren unterscheidet man drei Typen von Plänen: den qualifizierten Bebauungsplan, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan und den einfachen Bebauungsplan.
1. Der qualifizierte Bebauungsplan
Handelt es sich um einen qualifizierten Bauplan, kommt §30 Absatz 1 BauGB zur Anwendung. Ein solcher liegt vor, sofern mindestens die Definition über Maß und Art der baulichen Nutzung, örtliche Verkehrsflächen sowie über bebaute Grundstücksflächen erfolgt. Der qualifizierte Bebauungsplan dient als abschließende Beurteilungsgrundlage für die Zulässigkeit des Vorhabens – unabhängig davon, ob er lediglich die vier Mindestfestsetzungen oder darüber hinausgehende enthält. Zudem muss die Erschließung gesichert sein (§30 Absatz 1 BauGB).
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
Beschließt ein Bauträger in Abstimmung mit der Gemeinde einen Plan zur Durchführung des Bauvorhabens sowie der Erschließung, handelt es sich nach §30 Absatz 2, 12 Absatz 1 BauGB um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Die Durchführung muss innerhalb einer bestimmten Frist erfolgen und der Träger muss sich zur Baukostenübernahme verpflichtet haben (Durchführungsvertrag). Der Bauplan ist projekt- und personenbezogenen (§30 Absatz 2 BauGB). Die Gemeinde ist in diesem Fall gemäß §12 Absatz 3 Satz 2 nicht an den Festsetzungskatalog gebunden.
3. Der einfache Bebauungsplan
Um einen einfachen Bebauungsplan handelt es sich laut §30 Absatz 3 BauGB, wenn ein Bebauungsplan die vier Mindestkriterien nach §30 Absatz 1 nicht oder nur teilweise enthält. Liegt ein solcher vor, ist keine abschließende Beurteilungsgrundlage für das bauliche Vorhaben gegeben. Dann sind §§ 34, 35 BauGB ergänzend heranzuziehen. Sind die Festsetzungen ausreichend, wird die planungsrechtliche Zulässigkeit anhand des Maßstabs des Bebauungsplans beurteilt. § 34 enthält Vorgaben für Grundstücke innerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile, §35 für Liegenschaften im Außenbereich.
Der unbeplante Innenbereich Um unbeplante Innenbereiche handelt es sich, wenn ein zusammenhängend bebauter Ortsteil vorliegt, für den es jedoch keinen Bebauungsplan gibt. Dann richtet sich die Zulässigkeit neuer Bauvorhaben nach §34 I und II BauGB. §34 I enthält Vorschriften zu Art und Maß der Bebauung. Sie kommen zur Anwendung, wenn die tatsächliche Bebauung sich so entwickelt hat, als hätte ein Bebauungsplan vorgelegen. §34 enthält spezielle Regelungen, die davon abhängen, ob das Bauvorhaben sich in das nähere Umfeld einfügen würde und eine Erschließung gesichert ist.
Die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke ist vor allem als Maßgabe für das Aufstellen von Flächennutzungsplänen (FNP) und Bebauungsplänen vorgesehen, speziell für die Konkretisierung der von den Gemeinden bei der Bauleitplanung bzw. in den Bauleitplänen getroffenen Festsetzungen.
Die Bayerische Bauordnung (BayBO) enthält die baurechtlichen Vorschriften des Freistaats Bayern. Das Gesetz enthält Regelungen für Bauprodukte, alle baulichen Anlagen sowie Grundstücke.
Benötigt wird die Brutto-Grundfläche als Mengen- und Bezugseinheit für die Ermittlung der Baukosten bei der Anwendung des Sachwertverfahrens nach ImmoWertV.
Die Brutto-Grundfläche (BGF) ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche ist die DIN 277 anzuwenden, deren Vorgaben für die Anwendung der Normalherstellungskosten durch die nachfolgenden Absätze teilweise ergänzt werden.
In Anlehnung an die DIN 277 sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu unterscheiden:
a) Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen, b) Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen, c) Bereich c: nicht überdeckt.
Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind nur die Grundflächen der Bereiche a und b zu berücksichtigen. Balkone, einschließlich überdeckter Balkone, sind dem Bereich c zuzuordnen.
Besondere, objektspezifische Merkmale eines Grundstücks sind Faktoren, die den Wert des Grundstücks maßgeblich beeinflussen und entweder in Art oder Ausmaß signifikant von den üblichen Gegebenheiten auf dem entsprechenden Grundstücksmarkt abweichen oder deutlich von den angenommenen Modellen und Ansätzen abweichen, die als Grundlage dienen. Solche besonderen, objektspezifischen Merkmale können insbesondere in folgenden Fällen vorliegen:
Die besonderen, objektspezifischen Merkmale eines Grundstücks werden bei der Ermittlung der Verfahrenswerte berücksichtigt, insbesondere durch Anwendung von üblichen Zu- oder Abschlägen, sofern sie nicht bereits anderweitig in Betracht gezogen wurden.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für die Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen, wie z. B. Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt, Grundstücksausrichtung, usw. bewirken i.d.R. entsprechende Abweichungen seines Bodenwertes von dem Bodenrichtwert.
Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind laut BauGB die jeweils zuständigen Gutachterausschüsse verpflichtet.
Zu den Bewirtschaftungskosten gehören die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten im Sinne des § 556 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile nach ImmoWertV werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (vorrangig insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, tlw. auch auf €/m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolut-Betrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Grundlage der Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 der ImmoWertV bilden Angaben der II. Berechnungsverordnung vom 01.01.2002. Diese Bewirtschaftungskosten werden alle drei Jahre über den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes angepasst. Gem. ImmoWertV erfolgt zur Vermeidung von Wertsprüngen die jährliche Wertfortschreibung mit dem Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den Monat Oktober des jeweiligen Vorjahres erhöht oder verringert hat.
Nach der ImmoWertV sind die ermittelten Normalherstellungskosten (NHK) mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen. Die Anpassung der NHK 2010 mit dem Basisjahr 2010 an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels des Verhältnisses der Baupreisindizes am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (2010 = 100). Als Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag ist gemäß ImmoWertV der zum Wertermittlungsstichtag aktuelle und für die jeweilige Art der baulichen Anlage zutreffende Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes (Baupreisindex) zu verwenden. Zudem muss vom Sachverständigen eine Umbasierung nach den Vorgaben gem. ImmoWertA bzw. gem. Vorgabe des Statistischen Bundesamtes durchgeführt werden.
Als erschließungsbeitragsfrei wird der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand eines Grundstückes bezeichnet. Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. Baugesetzbuch wurden für den geleisteten Erschließungsaufwand vollständig erhoben und es bestehen keine weiteren Forderungen diesbezüglich an den Grundstückseigentümer.
Erschließungsbeiträge entstehen immer dann, wenn neue Baugebiete an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen werden oder bei bestehenden Gebieten die vorhandene Infrastruktur nachgebessert wird.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) in der Baunutzungsverordnung an, wieviel m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche (GF) zulässig sind. Für die Geschossfläche sind die Außenmaße des Gebäudes in allen Vollgeschossen heranzuziehen. Die zulässige Grundstücksfläche umfasst den errechneten Anteil eines Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
Nach § 19 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung gibt die Grundflächenzahl (GRZ) an, "wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind" bzw. bebaut werden können.
Die übliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK 2010 gewählten Gebäudeart. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen. Die Gesamtnutzungsdauer ist nach § 4 ImmoWertV die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen und nicht die technische Standdauer, die wesentlich höher sein kann.
Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre betrachtet, in denen die baulichen und sonstigen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Die Restnutzungsdauer wird in der Regel auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts ermittelt. Individuelle Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts wie beispielsweise durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen des Wertermittlungsobjekts können die rein rechnerische Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.
Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Liegenschaftszinssätze werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Reinerträgen ermittelt.
Der objektartenspezifische Liegenschaftszinssatz hingegen stellt den Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens dar und wird auf der Grundlage der Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung der in der Fachliteratur veröffentlichten Werte und eigener Ableitungen des Sachverständigen bestimmt und angesetzt.
Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächen-, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit (Normalherstellungskosten – NHK) in Abhängigkeit der Standardstufe mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheit der baulichen Anlagen zu vervielfachen. Die Herstellungskosten eines Gebäudes werden auf der Grundlage von Normalherstellungskosten ermittelt. In den NHK werden für verschiedene Gebäudearten Normalherstellungskosten (Kostenkennwerte) zum Basisjahr 2010 inklusive Baunebenkosten angegeben. Die Einordnung eines zu bewertenden Gebäudes in die jeweilige Standardstufe erfolgt auf der Basis der Beschreibung der Gebäudestandards aus Anlage 4 der ImmoWertV.
Gemäß ImmoWertV ist der Wertermittlungsstichtag der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist.
Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgeblich ist.
Die WGFZ beschreibt das Verhältnis der Flächen der oberirdischen Geschosse zur Grundstücksfläche, während die (städtebauliche) GFZ das Verhältnis der Flächen der Vollgeschosse zur Grundstücksfläche ausdrückt (§ 20 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 1 BauNVO). Die WGFZ ist nur zugrunde zu legen, wenn sie wertbeeinflussend ist.
Dies sind nur einige der vielen Fachabkürzungen, die in der Immobilienbranche verwendet werden. Die vollständige Liste wäre wesentlich umfangreicher, da es viele spezifische technische und rechtliche Begriffe gibt, die häufig in Immobiliengutachten und bei der Immobilienbewertung verwendet werden.
Jede Abkürzung ist ein wesentlicher Teil des umfangreichen Wissens, das ein professioneller Immobiliensachverständiger besitzt. Wir bei Anderle Immobilienbewertung München sind stolz auf unsere Fachkompetenz und unser Engagement, dieses Wissen mit unseren Kunden zu teilen. Sollten Sie Fragen zu diesen Begriffen oder weitere Fragen zu dem Thema Immobilienbewertung haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir freuen uns, Ihnen behilflich zu sein!
Sie erhalten bei mir qualitativ hochwertige, objektive und neutrale Immobilien-Gutachten über den Verkehrswert nach §194 BauBG (Baugesetzbuch), Immobilien-Kompakt-Gutachten sowie Immobilien-Kurz-Gutachten.
Auf Wunsch fertige ich für Sie Flächenberechnungen sowie digitale Grundrisse an und stehe Ihnen bei einem Immobilienkauf oder Verkauf beratend zur Seite.
Sie erhalten bei mir eine Leistung, die nach Ihren individuellen Bedürfnissen ausgerichtet ist.
Bitte füllen Sie das Formular aus. Anschließend werde ich Sie zwecks Erstberatung (kostenfrei) kontaktieren und mit Ihnen ein mögliches weiteres Vorgehen besprechen.
Bitte füllen Sie das Formular aus. Anschließend werde ich Sie zwecks Erstberatung (kostenfrei) kontaktieren und mit Ihnen ein mögliches weiteres Vorgehen besprechen.
Bitte füllen Sie das Formular aus. Anschließend werde ich Sie zwecks Erstberatung (kostenfrei) kontaktieren und mit Ihnen ein mögliches weiteres Vorgehen besprechen.
Bitte füllen Sie das Formular aus. Anschließend werde ich Sie zwecks Erstberatung (kostenfrei) kontaktieren und mit Ihnen ein mögliches weiteres Vorgehen besprechen.
Bitte füllen Sie das Formular aus. Anschließend werde ich Sie zwecks Erstberatung (kostenfrei) kontaktieren und mit Ihnen ein mögliches weiteres Vorgehen besprechen.
Bitte füllen Sie das Formular aus. Anschließend werde ich Sie zwecks Erstberatung (kostenfrei) kontaktieren und mit Ihnen ein mögliches weiteres Vorgehen besprechen.
Vielen Dank.
Die Daten aus dem Formular wurden erfolgreich übermittelt.
Ich werde mich zeitnah bei Ihnen melden, um mit Ihnen Ihr Anliegen zu besprechen.
