Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB
Einführung in den Verkehrswert nach dem Baugesetzbuch
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Mit anderen Worten: Der Verkehrswert wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale an einem definierten Stichtag zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises.
Die Grundlagen der Immobilienbewertung
Gemäß § 2 der ImmoWertV sind bei der Immobilienbewertung zwei wesentliche Aspekte zu berücksichtigen: die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt und der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung, die jeweils als Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag bezeichnet werden.
Der Wertermittlungsstichtag ist das Datum, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist. Hierzu gehören Informationen zur allgemeinen Marktentwicklung des Immobilienmarktes, marktübliche Einflüsse auf den Immobilienwert des Grundstücks wie Mieten und Pachten, Bewirtschaftungskosten sowie Nutzungsmöglichkeiten und die wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen in der Region, in der sich die Immobilie befindet.
Der Qualitätsstichtag hingegen ist das Datum, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht.
Die ImmoWertV sieht vor, dass
- bei jeder Immobilienbewertung ein Wertermittlungsstichtag anzugeben ist.
- bei jeder Immobilienbewertung ein Qualitätsstichtag anzugeben ist.
- die Marktverhältnisse am Wertermittlungsstichtag für die Wertermittlung maßgeblich sind.
- dass der Zustand des Grundstücks, also alle Grundstücksmerkmale, am Qualitätsstichtag zu berücksichtigen sind.
- der Qualitätsstichtag entspricht im Normalfall dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgeblich ist.
Hier einige Beispiele in denen diese Situation (Begründungen erfolgen in einem erstellten Verkehrswertgutachten) auftreten kann:
- bei privatrechtlichen Angelegenheiten wie z.B. bei Scheidungsverfahren oder Erbauseinandersetzungen.
- bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, bei der der Zustand ohne Sanierungseinfluss berücksichtigt wird, aber die Wertverhältnisse am Ende der Sanierung anzunehmen sind.
- bei der Ermittlung der Enteignungsentschädigung nach §§ 95 und 96 BauGB auf, wo der Zustand zum Zeitpunkt des Ausschlusses des Grundstücks von der konjunkturellen Weiterentwicklung anzusetzen ist, aber der Wert zu den Marktverhältnissen am Wertermittlungsstichtag zu ermitteln ist.
Der Zustand des Grundstücks zum Qualitätsstichtag wird durch eine Vielzahl von Merkmalen bestimmt, welche als Grundstücksmerkmale bezeichnet werden:
- Entwicklungszustand
- Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung
- Tatsächliche Nutzung
- Beitragsrechtlicher Zustand
- Lagemerkmale
- Ertragsverhältnisse
- Grundstücksgröße
- Grundstückszuschnitt
- Bodenbeschaffenheit
Für bebauten Grundstücke gelten zusätzlich:
- Art der baulichen Anlagen
- Bauweise und Baugestaltung der baulichen Anlagen
- Größe der baulichen Anlagen
- Ausstattung und Qualität der baulichen Anlagen einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften und ihrer Barrierefreiheit
- Baulicher Zustand der baulichen Anlagen
- Alter, Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
Für landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstücke müssen noch weitere Aspekte beachtet werden wie etwa Dauerkulturen und Bestockung.
Auf unserer detaillierten Seite zu den Verfahren der Immobilienbewertung erhalten Sie einen tieferen Einblick in die verschiedenen Verfahrensarten, die bei der Ermittlung des Verkehrswertes eine Rolle spielen.
Die Rolle von Rechten und Belastungen bei der Immobilienbewertung
Zusätzlich werden auch grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale bei der Immobilienbewertung berücksichtigt.
Rechte & Belastungen von Grundstücken können zum Beispiel folgende sein:
Nießbrauch – Notwegerecht – Nutzungsrecht – Reallast – Überbau – Vorkaufsrecht –Wegerecht – Wohn- und Wohnungsrecht – Wart- und Pflegevereinbarungen – Zufahrts- und Überfahrtsrechte – Abstandsflächenbaulast – Altenteil – Anbaurechte – Baulast -Betretungsrechte – Erbbaurecht – Mitbenützungsrechte – Geh- und Fahrtrechte – Leitungsrechte (Gasleitung, Kanalleitung, Stromleitung, Wasserleitung usw.)
Ihre professionelle Unterstützung bei Immobilienbewertungen
Zusammenfassend stellt der § 2 der ImmoWertV klar, dass die Immobilienbewertung (zum Beispiel in Form von einem Verkehrswertgutachten) nicht nur eine Frage des Standortes und der Größe einer Immobilie ist, sondern eine ganzheitliche Betrachtung erfordert, die eine Vielzahl von Faktoren und Marktbedingungen berücksichtigt. Durch diese umfassende und detaillierte Herangehensweise kann ein neutrales, objektives und marktgerechtes Verkehrswertgutachten erstellt werden.
Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung übernehme ich gerne die professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie. Zudem richte ich meine angebotenen Dienstleistungen nach Ihren individuellen Bedürfnissen aus und biete Ihnen genau die fachliche Unterstützung, die Sie benötigen. Nutzen Sie meine Expertise, um bei Kauf, Verkauf und Bilanzierung Ihrer Immobilie fundierte Entscheidungen zu treffen sowie in Erbschafts- und Scheidungsangelegenheiten bestmöglich beraten zu sein.
Kontaktieren Sie mich gerne für ein unverbindliches Erstgespräch oder ein individuelles Angebot.
Ihr Alexander Anderle
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